中國(guó)房?jī)r(jià)這輪下跌共計(jì)跌了多少？
由于沒有詳實(shí)數(shù)據(jù)，中國(guó)我們只能大致地結(jié)合宏觀數(shù)據(jù)和微觀的輪下一些案例，然后觀察不同地區(qū)的跌共多少房?jī)r(jià)跌幅。
一年前，計(jì)跌我說，中國(guó)全國(guó)總計(jì)的輪下房?jī)r(jià)跌幅可能已經(jīng)超過30%。當(dāng)前總體跌幅呢應(yīng)該已經(jīng)超過40%了，跌共多少這也是計(jì)跌從宏觀上大體監(jiān)測(cè)了一些數(shù)據(jù)估算出來的一個(gè)數(shù)據(jù)。
但對(duì)于廣大網(wǎng)友，中國(guó)不管是輪下想買房還是想賣房，你們所觀察到的跌共多少、體會(huì)到的計(jì)跌數(shù)據(jù)都是一些微觀層面的，有時(shí)候更接近于微觀層面的中國(guó)一些真相。
比如近幾個(gè)月，輪下有幾位老鐵向我付費(fèi)咨詢，跌共多少目前手中的房子該如何處理。從他們給我的數(shù)據(jù)來看，少數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了70%左右了。
當(dāng)我看到這些數(shù)據(jù)的時(shí)候，我雖然是可以理解的，但是呢還是有點(diǎn)驚詫，想不到過去幾年我們的房?jī)r(jià)跌幅如此之大，很多高位買房的人，尤其是手里面有幾套房子的，也包括一些投資客，這幾年可以說是度日如年，內(nèi)心非常的煎熬。
我還是分享一下這些老鐵們給我的一些案例吧。
近日有個(gè)北京的粉絲，他手里面有三套房子，其中有一套呢是在燕郊，是在2017年買入的。因?yàn)槲抑岸啻畏治鲞^，燕郊的房?jī)r(jià)泡沫是在2017年6月份破的，它雖然沒有說是哪個(gè)月份，但總體上講是在高位。這套房子買入的時(shí)候是280萬(wàn)。
據(jù)他描述，2022年的時(shí)候已經(jīng)跌到140萬(wàn)了，也就是腰斬，而當(dāng)前跌到了70萬(wàn)左右，也就是腰斬之后再腰斬。當(dāng)前房?jī)r(jià)相比他買入的價(jià)格已經(jīng)跌了75%了。
今年6月份的時(shí)候，有位山東的鐵粉，他在2016年底的時(shí)候，在河北的固安，也就是環(huán)京地區(qū)，在著名的孔雀城投資了一套房子，當(dāng)時(shí)總價(jià)是140萬(wàn)。據(jù)他的監(jiān)測(cè)，也是在2022年的時(shí)候，這套房子就腰斬了。
如今他說這套房子能夠賣到40萬(wàn)，也就是比買入價(jià)跌了71%。這兩個(gè)案例的性質(zhì)是一樣的。燕郊和固安都屬于環(huán)京地區(qū)，只不過是燕郊離北京更近，而這兩個(gè)粉絲入市的時(shí)間相差幾個(gè)月，但當(dāng)前的價(jià)格已經(jīng)是比買入價(jià)跌了70%以上了。
環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)最高點(diǎn)是在2017年的5月下旬到6月上旬。如果拿當(dāng)前的一些微觀成交案例相比最高點(diǎn)，我估計(jì)下跌可能是80%了。環(huán)京地區(qū)跌幅非常大，環(huán)上海地區(qū)呀，跌幅總體上要小于環(huán)北京地區(qū)，但也有個(gè)別的案例，跌幅跟環(huán)京差不多了。
比如說是在上海的北面，緊靠上海的南通下面的啟東，啟東下面的個(gè)別板塊，比如像著名的恒大威尼斯，還有就是緊貼上海，就緊貼崇明島的個(gè)別板塊，尤其是啟隆鎮(zhèn)，有幾個(gè)大盤，像是綠地長(zhǎng)島啊、大愛城啊，融創(chuàng)的一個(gè)樓盤，都是大盤。最高峰的2021年，曾經(jīng)突破了1萬(wàn)塊錢，而現(xiàn)在只能賣3000多、4000。
前段時(shí)間有一個(gè)上海的粉絲，他就是在最高位的2021年去投資買了套房子。當(dāng)時(shí)樓市很熱呀，整個(gè)上海包括崇明島的房?jī)r(jià)都很高，而這個(gè)緊鄰崇明島的南通的這樣一個(gè)小地方的房?jī)r(jià)卻比較低。
他們的初衷主要是貪便宜，想投資，也有部分的需求呢以后可能會(huì)養(yǎng)養(yǎng)老自住。其實(shí)在臨近上海的其中的部分大盤當(dāng)中，大部分投資客都來自于上海，或者是純投資，或者是以后想養(yǎng)老。這個(gè)板塊的房?jī)r(jià)呢跌幅已經(jīng)達(dá)到了70%到80%，非常慘烈。
它的地理區(qū)位泡沫滋生，賣房子的結(jié)構(gòu)跟環(huán)京地區(qū)比較類似，只不過環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)最高峰是在2017年，而環(huán)滬地區(qū)的房?jī)r(jià)最高峰是在2021年。按照這個(gè)邏輯推移像深圳周邊，尤其是像惠州，房?jī)r(jià)跌幅應(yīng)該也是70%左右。
還有兩個(gè)粉絲他們買的房子并不是在大都市的周邊。有個(gè)武漢的粉絲，他在疫情之前呢，在武漢市的一個(gè)比較偏的一個(gè)地區(qū)，就在武漢的東部，靠近長(zhǎng)江的一個(gè)地方叫陽(yáng)邏，當(dāng)時(shí)買進(jìn)的價(jià)格是1萬(wàn)左右。如今他這個(gè)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌到了3500左右了。價(jià)格跌幅65%，如果拿這個(gè)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)跟武漢市的歷史最高點(diǎn)相比，我估計(jì)跌幅已經(jīng)是70%左右了。
武漢市作為中部大都市，當(dāng)年樓市繁榮期的時(shí)候，房?jī)r(jià)泡沫并沒有像東部大都市和都市圈那么大，但個(gè)別板塊跌幅也已經(jīng)達(dá)到了60%到70%了。
還有個(gè)粉絲，他是江蘇的。他在揚(yáng)州市有套房子，這是一套學(xué)區(qū)房，2018年的時(shí)候買入價(jià)是340萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了140萬(wàn)，相比買入價(jià)跌了近六成。
揚(yáng)州的房?jī)r(jià)高點(diǎn)應(yīng)該是在2021年的二季度。而這個(gè)粉絲是2018年買進(jìn)的，買進(jìn)之后又漲了一段時(shí)間。所以就這套房子而言，當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)相比最高峰的時(shí)候，我估計(jì)跌幅呢也是70%左右的。揚(yáng)州是東部地區(qū)的一個(gè)三線城市，離南京比較近。少數(shù)房源價(jià)格居然也跌到70%。
從整個(gè)邏輯來看，如果說是全國(guó)的房?jī)r(jià)總體上已經(jīng)跌了40%左右，那有些強(qiáng)勢(shì)城市強(qiáng)勢(shì)的房子跌幅可能只有20%左右，那有些弱勢(shì)的地區(qū)，或者說是當(dāng)年房?jī)r(jià)泡沫很大的地區(qū)暴跌之后，跌幅達(dá)到70%也是可以理解的。
但問題的關(guān)鍵是，房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到70%左右的，一般都是投資客，他們的首付肯定是跌沒了，而且大概率這個(gè)房子已經(jīng)成為了負(fù)資產(chǎn)，就是房貸余額已經(jīng)比房?jī)r(jià)本身都要高了。這類業(yè)主目前是特別煎熬，如果他們選擇斷供，那就會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)傳遞到銀行體系當(dāng)中。這里呢咱們就打住吧，不要往深處聊了。
最后咱們?cè)賮砜匆幌挛冶O(jiān)測(cè)的全國(guó)50個(gè)城市的房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅。
全國(guó)的一二線城市，就是拿當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平跟每個(gè)城市的見頂?shù)哪莻€(gè)點(diǎn)兒相比較，武漢跌幅最大高達(dá)53%。所以我剛才說的那個(gè)案例，武漢市的一個(gè)偏遠(yuǎn)的地區(qū)陽(yáng)邏，房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到70%也是可以理解的，因?yàn)檎麄€(gè)全市都已經(jīng)跌了50%了。
寧波跌了48%。寧波有個(gè)板塊叫杭州灣新區(qū)，那個(gè)板塊當(dāng)年投資客很多，泡沫很大，當(dāng)前相比歷史高點(diǎn)，估計(jì)跌了60%甚至70%了。上海和成都相對(duì)跌幅比較小，只有兩成左右。
再看一下少數(shù)弱二線和三線城市，廊坊，也就是環(huán)京地區(qū)的重鎮(zhèn)，累計(jì)跌幅達(dá)到70%了。那就意味著廊坊的部分的房源價(jià)格跌幅呢應(yīng)該達(dá)到80%左右，非常慘烈。長(zhǎng)三角的房?jī)r(jià)跌幅呢也比較大，像是南通跌了56%。
這輪中國(guó)的房?jī)r(jià)跌幅確實(shí)是史無(wú)前例的，總體上應(yīng)該超過了美國(guó)次貸危機(jī)之后，那個(gè)跌幅應(yīng)該是接近97年到03年香港的房?jī)r(jià)跌幅了。不過目前總體看還是小于日本91年之后連續(xù)下跌18年那個(gè)跌幅。
章節(jié)評(píng)論
段評(píng)